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二手房律师收费标准-鑫霆 房屋租赁合同-南海区法院二手房律师

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发布日期
2019年3月14日
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邹强主任律师
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23年邹强主任律师团队,广东鑫霆律师事务所(金多兴盛名鑫,迅捷雷达谓霆) 广州二手房律师 二手房交易合同律师 佛山二手房律师事务所 天河区二手房律师 越秀区二手房律师

赌I徒将婚房一房二卖还赌债获刑4年

欠下一屁股赌债,无奈之下只有卖了用来结婚的房屋。如何把只值20多万元的房屋卖出好价钱呢?男子谭某竟然想到一房二卖。

  今年27岁的谭某是丰都县人,2006年7月19日与女I友以按揭方式,在大渡口区松青路45号购买了一套商品房,准备结婚用。

  谭某好赌,到2007年欠下几十万元赌债。眼看到年底,追I债的人三天两头找上来,谭某无奈,跟女I友商量将婚房卖了还债。由于房子是按揭的,即使卖了房子,谭某也拿不到多少钱。怎么办?他想到了一房二卖。

  2007年11月6日,两人将该房屋以28万元的价格转让给一位姓余的先生,并签订了协议。由于房屋尚未办理房产证,在签订协议后,谭某先后从对方手上收到13万元房款。

  与此同时,谭某又将他与开发商签订的房屋买卖合同拿到二手房中介公司登记售房。去年1月2日,一位姓谭的先生看中该房,双方谈好26万元成交。为此,谭某及女I友付某与谭先生、二手房中介公司签订合同,后谭某将与开发商签订的商品房买卖合同原件和房屋钥匙交给谭先生。此后,他收取谭先生购房款共计11万元。

  就算这样,谭某仍不甘心。去年1月9日,买房的谭先生将商品房合同原件交回开发商办理房产证。谭某知道后,背着谭先生谎称要退住房公积I金,从开发商那里借走合同原件,交给顾先生作为借款抵押,成功借到6万元。

  得到这些钱后,谭某全部用于还债和挥霍。去年4月13日,余先生、谭先生I发现谭某一房二卖后,找谭某解决,谭某竟趁两人不备跑了,余先生、谭先生报警。

  大渡口区法院一审认定谭某构成合同诈骗罪,判处其有期徒刑4年。谭某不服,提起上诉,称自己只是欠余先生、谭先生房款,不是诈骗。

  二审法院审理认为:谭某因赌I博欠债后,将一房二卖,并将收取的房款挥霍,现已无偿还能力,主观具有非法占有他人财物的故意,其行为已构成合同诈骗罪,判决维持原判。




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二手房买卖合同无效

二手房买卖合同无效 二手房是相对于开发商建造的商品房而言,通常把开发商新建的第I一次向社会销售的房屋叫做一手房,而从开发商处购买后,再次出售的房屋称为二手房。也就是说次交易的房屋是一手房,在此之后交易的房屋是二手房。单位的房改房、集资建房,经济适用房的转让属于二手房转让。 商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的,二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规,用以规范商品房的销售,所以相对于商品房的销售而言,二手房的买卖更能体现当事人的意思自治,因而风险性也更大。 本文作者依据多年处理房屋买卖纠纷的实务经验,总结了二手房买卖因合同无效或者因一方违约造成不能办理产权过户,可以退房的情形,供广大读者参考。 一、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是: 1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋; 2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有; 3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋; 4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违I章建筑也属于此类房屋。 四、已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋 《物权法》第I一百九十一条 规定 “抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿I债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条规定 “抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。” 未经抵押权人同意,房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益,因而转让无效。 五、出卖已出租的房屋,侵犯承租人优先购买权的 《合同法》第二百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的,承租人可以主张房屋买卖合同无效。 六、被依法查封、限制的房屋不能转让 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让”,其中第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。 七、转让经济适用房不符合规定的 依据北京市建设委员会 2008年4月8日发布的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 》的规定,自《通知》发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行: 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。确需出售的由区县住房保障管理部门按原价回购。 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。 转让经济适用房不符合上述规定的,不能办理房屋产权过户。 八、出售央产房,未经《央产房管理办公室》比准的 出售中央国家I机关在京单位的房改房,未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户。 九、出售房改房,违反与原房屋产权单位约定的 关于实施《北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改成本价所购公房申请上市出售的,除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外,可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家I机关及中央在京企事业单位另有规定的,从其规定。” 有些单位与职工签订房改售房合同时,合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时,单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明,很可能会导致原单位主张权利,出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效,应当返还购房者已付购房款及利息,出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 九、农村宅基地转让未经县级人民I政府批准的,转让协议无效 农村宅基地不属于二手房的范围,但是因为宅基地转让纠纷数量很多,在此一并提出。 十、公有房屋承租人转让房屋承租权,不能办理承租人变更过户手续的 这种情况属于房屋承租权的转让。目前国有直管公房即房管所代表国家直接管理的房屋承租人,由于在事实上享有占有、使用、交换、收益(出租)和处分(承租权的转让)的权利,享有承租人死亡后继承人继续承租的权利,享有拆迁后得到安置补偿的权利,因而长期以来一直是“房虫”十分关注的对象。 有的房屋买卖合同的出卖人出卖了承租的公有房屋,又不能办理公有房屋承租权的变更手续。有的是父母承租的公房,父母去世后其子女将房屋出卖给他人,公房管理部门不能办理过户手续。直管公房承租权的转让,在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人与他人达成承租权转让协议,申请变更承租人的,房管所都能办理过户。2007年以后公房的承租人申请转让房屋承租人的,需将房屋交还房管所,房管所给予补偿,再由房管所出租。也就是说在2007年之后,私下转让公有房屋承租权的难以办理承租权过户手续。 以上房屋转让的共同特征是,因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续,无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况,卖房人可以收回房屋,买房人可以要求退房。合同无效,一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。


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二手房过户流程

1、在地税部门窗口确定所交税费。

  2、在咨询窗口拿《申请表》、《买卖合同》、《物业维修基金转让申请》。市民准备好产权证、契税证、土地证(准入证)、身份证等,以及维修基金发票、中介经纪人资格证复印件。

  3、在资金监管窗口根据《买卖合同》对成交金额进行监管。签订《监管协议》,监管资金不包含交易税费,交易税费由买卖双方协商缴交。双方明确交易资金划付条件和方式。需要注意的是,缮证完毕和买方取证环节分离。在资金监管中,买方的义务是按照监管协议按期存入监管资金到专用账户;卖方的义务是配合买方完成权证缮证。

  4、在银行窗口,卖方申请专用账户银行卡的办理和开通银行,若本人不能到场划转监管资金,需填写《委托书》。买方通过POS机刷卡或柜面现金等方式,将监管资金存入。

  5、交易当事人凭资金监管凭证和交易登记资料到产权登记窗口受理过户登记取得《收件收据》,并将复印件交回资金监管窗口。

  6、资金监管窗口根据受理客户的产权审缮进程,完成“缮证审核”后划款。

  7、买卖双方按相关规定交纳税费,领取产权手续。



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