三方合同约定不清、二手房买卖法律咨询、广州市增城区合同解除

广州伪z造证z件冒名卖房适用善意取得吗？

律师解答：不适用。

出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪z造身z份证、房z产证等证z件转让房屋的，不适用善意取得的规定。

根据物权法规定，适用善意取得制度需同时符合：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。仅从这些外在条件来看，冒名处分行为似亦可满足，但从善意取得制度的核心要件和价值要旨来看，冒名处分行为并不具备。

第z一，适用善意取得前提是真实权利状态与通过物权公示表现出的权利外观存在差异。对动产而言，由于动产可以频繁、自由交易流动，且占有为其所有权外观，故实际占有人可能并非所有权人，也没有处分权。对不动产而言，则存在不动产登记错误，实际权利人并非登记簿上记载的权利人。善意取得制度的价值就是对信赖物权公示而为交易行为的一种保护。而冒名处分并不存在真实权利人和物权公示表现的权利外观差异。换言之，冒名处分中物权公示表现出的权利状态是真实正确的，受让人对交易对象的所有权状态并不存在认识错误，其错误信赖的只是冒名人是否真实权利人。因此，冒名处分中不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。

第二，冒名处分不符合善意取得中原权利人具有可归责性要求。原权利人具有可归责性，从物权法对遗失物不适用善意取得的规定可以得到佐证。对动产而言，无权处分人获得物的占有是基于原所有人的意愿，即只有所有人自愿将动产转移给无权处分人占有时，法律才可能承认受让人的权利获得正当性。对于不动产而言，则是存在登记错误。至于登记错误的原因，可能是原权利人自身的原因，也可能是登记机关的原因。对于原权利人自身原因造成的登记错误，由其承担不利后果，理由正当充分；如由于登记机关的原因，由原权利人承担不利后果则需有正当理由。有观点提出，无法网签谁的责任，因为不动产的相对稀缺贵重，当事人应对自己的权利特别关注，在登记机关登记错误时，应及时提出纠正或进行异议登记，否则在与交易安全的冲突中应承担不利的后果。冒名处分中，不动产权利证书登记与真实权利人一致，原权利人因此不具有可归责性。

第三，冒名处分属于无效行为，不符合善意取得的构成要件。冒名人假冒被冒名人的名义与相对人订立合同，事实上，被冒名人根本没有做出任何意思表示，故在被冒名人和相对人之间并不存在民事法律行为。物权法第z一百零六条对转让合同的效力问题未作限制。对是否应将“转让合同有效”作为善意取得的构成要件，广州市番禺区合同解除，理论界也一直存在争议。但物权法司法解释（一）第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定为无效的，受让人主张善意取得的不予支持。该司法解释表明z高法z院亦认同合同有效为善意取得的前提，为冒名处分排除适用不动产善意取得提供了规范依据。

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广州二手房买卖合同无法继续履行，如何认定是谁的过错？

2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套房屋卖给沈先生，房款总价为700万，三方合同约定不清，其中定金30万，首付款312万，贷z款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷z款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生z发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤销网签，定金30万元不予退还。

法官说法：

法z院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。终法z院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。

虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武z器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

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广州有卖房公证全权授权委托书后可以代收房款吗？

“已经和买方谈妥，特地从山东飞回来签约二手房买卖合同，但是在即将签约的时候，买方的公证书被新规’卡’住了。”昨日，张先生从外地回到广州，准备卖掉位于广州越秀区的一套二手房，已经谈妥价格的准买家是非本地户籍，因为不够五年社保，所以处于被限购的行列。“买家社保还差一年，打算先交房款，在公证处办z理公证，证明此房产在付款后属于他所有，一年之后待他符合限购政策购房条件之后，我全权委托他独自办z理过户手续。”

据张先生说，目前广州这类二手房“买卖”方式已经不算个案，卖家单方合同解除，尤其是对于社保还差一点时间的买家。此外，由于目前二手房交易通常都是“业主实收”，也就是买方负担所有税费，所以，在他看来“提前出公证书，全权委托买家一年后自己办z理过户手续也并没有什么其他问题。”然而，就在2017年8月14日司法z部关于《关于公证执业“五不准”的通知》发布，其中明确禁止办z理涉及不动产处分的全项委托公证。

规定：禁止办z理涉及不动产处分的全项委托公证

《关于公证执业“五不准”的通知》：

不准为未查核真实z身份的公证申请人办z理公证；

不准办z理非金融机构融资合同公证；

不准办z理涉及不动产处分的全项委托公证；

不准办z理具有担z保性质的委托公证以及不准未经实质审查出具公证书。

其中，第三项关于房产交易的不准办z理涉及不动产处分的全项委托公证具体明确为，“公证机构、公证员办z理涉及不动产处分的委托公证时，不得办z理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”

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