二手房买卖法律咨询合同解除如何索赔广州市越秀区

广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中，合同解除起诉赔偿，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办z理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

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广州购买还没有出房z产证的房屋时要注意什么？

未办理产权证的商品房如何交易，主要有两种方式可供选择：

解决方式1：还清贷z款

双方约定好交易后，卖方将银z行的贷z款还清，随后拿银z行出具的贷z款结清证明，去房管部门拿出正在抵押的合同。此时，开发商带着上述与卖家签定的合同和注销备案登记表去房管部门办理该房屋此前备案的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管部门重新备案。这种方式的优点是手续比较简单，但银z行方面表示，因为房产目前还没有拿到产权证，所以买方必须全额购买，不能再使用按揭贷z款了，对买方来说将会面对比较大的资金压力。且全程需要开发商配合，中间有大量的空白期，风险比较大。

解决方式：2：等待产权证

双方可以先签一份协议，约定首付款项、过户时间（不动产证下来就立即过户）以及预付首付款。等到卖方的产权证办理下来再办理过户，过户后再交付尾款。这种方式属于二手房买卖。优点是能及时过户，合同解除如何索赔，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

以上两种方法均不属于传统意义上的“过户”，因为双方都并未取得产权证。从国家法律层面来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国法律规定，房产买卖以办理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的。因此目前在这类交易的处理上主要以撤销原备案，还清银z行贷z款、重新签订合同来改变原始登记记录，从而完成不动产权益的转移，待到产权证下发时自然就是买房人的名字。值得一提的是，在办理过程中涉及的部门多，流程繁琐，因此大部分开发商要么不愿意协助办理，要么要求收取一部分手续费。

律师建议

1.没有不动产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

2.如果遇到特殊情况一定要买（卖）尚未拿到产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

3.对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得不动产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

4.考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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广州房屋买卖合同解除后占着房子不肯搬可以吗？

吴女士向彭先生购买房产并支付了首期楼款1185000元，彭先生将涉案房屋交付给吴女士使用。事后因吴女士无购房资格，迟迟无法过户涉案房屋。彭先生向法z院状告吴女士，要求解除买卖合同。

涉案房屋总价达3百万，广州市白云区合同解除，本案被告吴女士在里面已经住了4年，但迟迟没有拿到购房资格，所以一直没有付清房款。彭先生就解除交易合同与吴女士多次交涉，但吴女士以家里住有未成年人为由不愿意终止合同，并拒绝把房子交还。彭先生无奈之下向法z院提起诉讼。

广州中院对此案作出终审判决，判令解除双方签订的买卖合同并要求吴女士腾空并迁离涉案房屋，及向彭先生支付违约金款180000元。吴女士拒不履行生效裁判义务，并将病重无法动弹的父亲接到涉案房屋内生活。彭先生遂向荔湾法z院申请执行。经长时间规劝无效后，因吴女士拒不履行生效判决书确定的义务，荔湾法z院作出对吴女士拘z留15日的决定，并移送公z安局予以执行拘z留，同时对吴女士作出罚款5000元的决定。

在拘z留期间，执行法官讯问吴女士，认真分析吴女士不愿履行义务的真实原因和顾虑，并为其作了大量的释法工作，使得吴女士终于作出自愿腾空搬离涉案房屋的书面承诺。后吴女士按承诺依时将涉案房屋腾空交还给申请执行人，该案顺利执结，达到双赢的结果。

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