卖家单方合同解除、广州市越秀区合同解除、专业二手房买卖律师

广州配偶不知情，二手房买卖合同还有效吗？

1.配偶不知情，购房合同还有效吗？

律师：合同无违z法违规就有效。根据2007年制订的《物权法》以及《z高人民法z院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，无权处分行为若无其他效力瑕疵，包括无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，所订立的买卖合同就是有效的。但房屋归谁还待定，一般要卖家配偶对合同追认。

2、卖方配偶不同意卖，为何还判给买家？

律师：维护交易安全和诚信的市场秩序。虽然卖家配偶不同意卖方，但房屋登记于卖家一人名下，房地产权证共有人一栏为空白，且无证据表明买家在签合同时知晓该房屋属于夫妻共有的事实。因此，根据物权公示公信的原则，买家有理由相信该房系卖家一人所有。面对因无权处分导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，法z院为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，优先选择适用物权公示公信原则，从而有效维护了善意买家的正当权益。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州购买学z位房后发现不是学z位房如何索赔？

2009年，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了一处房屋。购房时马先生问中介小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，卖家单方合同解除，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法z院，认为某中介公司存在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。

法官说法：

法z院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，违约起诉合同解除，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学z位，或者虽有约定学z位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，广州市海珠区合同解除，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教z育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

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广州二手房买卖合同中约定买家可要求过户至第三人名下有效吗?

有些购房人私下签订房屋买卖合同，遇到限购后不能办z理过户手续，购房人想把房屋转卖给他人，这种转卖行为是否有效?有些购房人在与房东签订的买卖合同里约定房东需配合将房屋过户至购房人或购房人指z定的第三人名下，购房人依据该约定要求房东将房屋过户至新的买家名下。这些要求合法吗？法z院会支持吗？

律师解答：第z一种情况，购房人直接将购房主体变更为第三人，合同当事人一方可以将合同约定的权利义务概括转移给他人，但需要取得合同相对方的同意，购房人签订房屋买卖合同时，第三人是谁，不能确定，我们认为该约定不明，出售人可以拒绝将房屋出售给新的购房人。第二种情况，购房人与新的购房人签订买卖合同，能否要求出售人直接将房屋产权过户至新的购房人名下，我们认为，出售人也可以拒绝。首先这是两个买卖法律关系，不能突破合同的相对性。其次购房人出售房屋时尚未取得产权，新的买卖合同无法履行，只能是购房人取得产权后合同才能履行；再次房屋直接过户至新的购房人名下有逃避国家税收，损害国家利益之嫌。

虽然有些预售合同的模版里有约定将房屋产权过户至购房人制定第三人名下的约定，但该约定需要出售人的配合。或者购房人在签订买卖合同时就约定好了第三人是谁，约定明确，购房人承担购房的所有付款义务，然后双方做个补充协议，约定过户至指z定第三人名下的程序及生效的方式，我们认为约定明确并且可操作，合同解除是谁违约，该约定不违反法律规定还是有效的。

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