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广州约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年是否有效？

租赁期间即租赁合同的存续期间。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。即法律有特别规定之外，定期租赁合同的长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。其理由是：

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者，仅为债z权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。

其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，广州越秀区二手房，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。

再次，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时，续订租赁合同，但新的定期租赁仍需受20年的长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期二十年，这样的约定为意图规避合同法对于租赁合同长租赁期间限制而无效。

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广州合同约定自动解除情形，满足条件时还需通知对方吗？

当事人在合同中约定满足某种条件时合同自动解除，当该条件成就时，能否认定此合同不经通知对方即已解除？

律师讲法：需要通知。当事人尽管在合同中约定满足某种条件时合同自动解除，但并不意味该条件成就时，合同可不经通知对方即解除。原因为：

1、合同解除系合同权利义务终止重要方式之一，系对合同效力状态的根本性改变，在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同，解除权人行使解除权解除，合同解除须由当事人为相应意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能有明确认识。是否行使合同解除权，以及依何种事实和理由行使，取决于当事人意思自治。

2、《合同法》第96条规定，当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求法z院或仲裁机构确认解除合同的效力。即解除合同应向对方发出通知，作出明确意思表示。当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除，但并不意味该条件成就时，合同可不经通知对方即已解除。

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广州还未办理产权证的商品房是否能够买卖？

购房者覃女士通过中介介绍，看中了陈先生准备转让的一套尚未取得产权证的商品房。据介绍，陈先生目前已经完成了首付款项的交付，同时在相关部门进行相关税务的缴纳，现在正处于还银z行按揭房贷阶段。根据中介的说辞，二手房买卖流程咨询，双方可以通过“更名”的方法进行本次房产交易。但是覃女士对此存有疑虑，未办理产权证的商品房是否能够交易？如果能，又该如何交易？

律师讲法：

情况一：没有备案，没有交契税

当开发商与卖方签订购房合同，但交易仍停留在卖方刚交了首付，还未涉及到相关契税的交纳，也就是说开发商还没有到房管部门备案的时候，这种情况比较简单。

解决方式：买卖双方达成协议后直接到开发商那里办理合同转让。双方与开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回作废即可。随后买方将首付款付给卖方。接下来的流程就跟购买新房一样，开发商拿着写有买房名字的相关资料到房管部门备案，银z行按揭也是以买方名字去办理即可。这种情况下，产权办下来直接就是买方的名字。

情况二：已备案，还没有还房贷

当开发商与卖方签订购房合同，卖方已经完成了首付款以及相关税费的缴纳。此时买卖双方要提前协商好，由谁承担撤销备案所造成的税费损失。

解决方式：这种情况下，开发商已经到房管部门进行备案，所有的税费单上已经全部印有卖方的名字。此时需要通过开发商重新递交情况一中与买方重新签订的资料文件，同时将原备案撤销，重新进行备案。

情况三：已备案，开始还房贷

当开发商与卖方签订购房合同，卖方完成了首付款以及相关税费的缴纳并且开始还房贷，这个时候除了要去房产部门撤销备案，还需要去银z行处理贷z款问题。基本上要办理产权转移就非常繁琐了。案例中的陈先生与覃女士的交易就属于该种情况。该种情况下，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，针对这种情况，只能一次性付清房款还清贷z款后再过户，或合同约定等到产权证下来再过户，无论哪种方式，都面临极大的风险。

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