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广州天河区二手房存量房买卖争议律师如何保障买家权益

产品价格
面议
发布日期
2018年10月22日
联系人
张静律师
手机号码
18078803465
固定电话
1807-8803465
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广州签订买卖合同后房屋被查封,买房人的权益如何维护?

  司法实践中,签订房屋买卖合同后,二手房逾期交房,房屋被法z院司法查封的,笔者认为可区分不同情况采取不同的方法:

1、对查封执行提出异议。《z高人民法z院关于人民法z院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法z院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法z院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有,广州天河区二手房,买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法z院提出执行异议,请求查封法z院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

  2、等待房屋解封。房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据z高人民法z院相关司法解释,人民法z院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年,且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下,购房人购买房屋后被人民法z院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

  3、提供担z保财产、解除查封。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法z院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担z保财产申请解除查封。提供担z保财产后,法z院解除查封,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担z保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。

4、解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任。法z院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷,商品房买卖纠纷,宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件,收费优惠,欢迎咨询。


广州买新房后又转卖,二手房逾期付款,二手买家能直接要求开发商办房z产证吗?

买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

律师解答:不能。原因为:

1、《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外第三人。对于连环买卖,虽针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属不同主题和法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合《合同法》第73条关于代位权的规定。

2、根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如允许第三人直接向出卖人主张过户,将使中间环节税收被规避,导致国有资产流失,同时又民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

3、如允许第三人直接向出卖人请求过户,买受人的债z权人利益可能会受损。特别在买受人恶意讨z债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法z院裁判获得房屋所有权,使买受人债z权人利益落空。故此种情形,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。

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广州购买拍卖房后无法过户,如何通过诉讼过户?

2008年某证券公司被中国人民银z行行政关闭,资产抵偿给银z行,其中包括某地的一处房屋。后人民银z行委托A公司进行资产打包拍卖,而B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年,B公司将其中一处房产转让给岳先生,岳先生按照合同约定支付了全部购房款,但是在过户时出现问题,由于原房屋产权人某证券公司已经注销,B公司又不是房屋的产权人,当地房管部门无法为岳先生办理过户,无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。

法官说法:

本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋,但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人某证券公司已经被行政关闭,法人相应被注销,不再具备民事主体资格,无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产,但尚未过户,因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来,岳先生要求A、B两公司配合过户,就不得不通过诉讼途径来解决。终法z院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下,待上述义务履行完毕后七日内,B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。

拍卖房往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外,还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户z口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况,这些都需要竞买人负担。总之,如何保障买家权益,拍卖房情况复杂,无论是竞拍还是间接购买,都需要在了解清楚后谨慎对待。

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